Huis kopen zonder eigen geld: kan dat nog?
Een huis kopen zonder eigen geld is in Nederland in 2026 meestal niet mogelijk, omdat je de bijkomende kosten vaak zelf moet betalen.
Banken mogen namelijk maximaal 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek. Dat betekent dat kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten meestal uit eigen spaargeld moeten komen. In dit artikel lees je hoe het precies werkt in 2026 en welke uitzonderingen of oplossingen er soms toch zijn.
Wil je eerst weten hoeveel je ongeveer kunt lenen voor een woning? Bekijk dan ook
hoeveel hypotheek je kunt krijgen in 2026
of lees
hoeveel hypotheek mogelijk is bij 50k, 60k of 70k inkomen.
Waarom eigen geld meestal nodig is bij een huis kopen
Veel mensen denken dat je een huis volledig kunt financieren met een hypotheek. In de praktijk werkt het in Nederland anders.
Sinds enkele jaren mogen banken namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dat betekent dat de hypotheek niet hoger mag zijn dan de marktwaarde van het huis.
Maar bij het kopen van een woning krijg je vrijwel altijd te maken met extra kosten. Denk bijvoorbeeld aan de notaris, de taxatie, advieskosten voor de hypotheek en soms overdrachtsbelasting. Deze kosten worden vaak “kosten koper” genoemd.
Omdat deze kosten niet in de hypotheek mogen worden meegenomen, moet je ze meestal zelf betalen. Daardoor is het in veel gevallen nodig om eigen spaargeld te hebben voordat je een woning koopt.
Belangrijke regels en situaties bij een huis kopen zonder eigen geld
1) Hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde
Banken mogen in Nederland niet meer lenen dan de waarde van de woning. Dat betekent dat een hypotheek nooit hoger mag zijn dan 100% van de taxatiewaarde. Check: laat altijd een taxatie doen om te weten hoeveel een bank maximaal wil financieren.
2) Kosten koper moet je meestal zelf betalen
Kosten koper bestaan onder andere uit notariskosten, taxatiekosten en hypotheekadvies. Deze kosten worden meestal niet meegefinancierd. Check: reserveer vooraf een bedrag voor deze kosten voordat je gaat bieden op een woning.
3) Overdrachtsbelasting kan soms vervallen
In sommige situaties hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen, bijvoorbeeld als je jonger bent dan 35 jaar en een woning onder een bepaalde prijs koopt. Check: controleer of je in 2026 recht hebt op de startersvrijstelling.
4) Energiebesparende maatregelen mogen soms extra worden gefinancierd
Voor verduurzaming van een woning mogen banken soms iets meer lenen dan de woningwaarde. Dat kan helpen als je bijvoorbeeld zonnepanelen of isolatie wilt financieren. Check: vraag een hypotheekadviseur of extra leenruimte mogelijk is voor energiemaatregelen.
5) Schenking van ouders kan helpen
Sommige starters krijgen hulp van hun ouders via een schenking. Daarmee kunnen kosten koper of een deel van de aankoop worden betaald. Check: kijk naar de jaarlijkse schenkingsvrijstelling om belasting te voorkomen.
6) Familiehypotheek als alternatief
In sommige gevallen lenen mensen geld van familie voor een deel van de woningkosten. Dit wordt ook wel een familiehypotheek genoemd. Check: zorg dat afspraken altijd officieel worden vastgelegd.
7) Bieden boven de vraagprijs
In veel regio’s wordt nog steeds boven de vraagprijs geboden. Dat verschil moet je vaak zelf betalen als de taxatiewaarde lager is. Check: laat altijd vooraf inschatten of de woning realistisch geprijsd is.
8) Hypotheekadvies kost ook geld
Veel mensen vergeten dat hypotheekadvies honderden of zelfs duizenden euro’s kan kosten. Deze kosten horen ook bij de totale aankoopkosten. Check: vraag vooraf een duidelijke prijsopgave bij een adviseur.
9) Taxatie is verplicht voor een hypotheek
Banken willen meestal een taxatierapport voordat ze een hypotheek verstrekken. Daarmee bepalen ze de marktwaarde van de woning. Check: reken op enkele honderden euro’s voor een taxatie.
10) Notariskosten bij aankoop
Bij een woningkoop moet altijd een notaris worden ingeschakeld voor de leveringsakte en hypotheekakte. Deze kosten betaal je zelf. Check: vergelijk notaristarieven voordat je een keuze maakt.
11) NHG kan soms helpen
De Nationale Hypotheek Garantie kan extra zekerheid geven en soms een lagere rente opleveren. Maar ook hierbij moet je meestal kosten koper zelf betalen. Check: kijk of de woningprijs binnen de NHG-grens valt.
12) Spaargeld blijft belangrijk
Zelfs als je een hoge hypotheek kunt krijgen, blijft eigen spaargeld belangrijk voor onverwachte kosten. Check: probeer altijd een financiële buffer over te houden na aankoop van een huis.
Stappen als je weinig of geen eigen geld hebt
- Bereken eerst hoeveel hypotheek je ongeveer kunt krijgen.
- Maak een overzicht van alle bijkomende kosten bij aankoop.
- Kijk of je recht hebt op vrijstellingen zoals de startersvrijstelling.
- Onderzoek of familie kan helpen via een schenking of lening.
- Zorg dat je altijd een kleine financiële buffer overhoudt.
Conclusie
Een huis kopen zonder eigen geld is in Nederland in 2026 lastig geworden. Banken mogen meestal niet meer lenen dan de waarde van de woning, waardoor je bijkomende kosten vaak zelf moet betalen. Daardoor is spaargeld nog steeds belangrijk wanneer je een woning wilt kopen.
Toch zijn er soms uitzonderingen of oplossingen. Denk bijvoorbeeld aan hulp van familie, belastingvrijstellingen of extra financiering voor energiebesparende maatregelen. Maar zelfs dan blijft het verstandig om een financiële buffer te hebben.
Als je een huis wilt kopen, is het daarom slim om eerst goed te berekenen hoeveel je kunt lenen en welke kosten erbij komen kijken. Zo voorkom je verrassingen en weet je beter waar je financieel aan toe bent.
Disclaimer: dit artikel is algemene informatie en geen persoonlijk juridisch of fiscaal advies. Regels kunnen per situatie verschillen. Volg altijd de instructies op brieven van de Belastingdienst of vraag advies bij twijfel.